ΠΡΑΞΙΣ Δικηγορική

Παντελεήμων Ρεντούλης

Διαδικασία μισθωτικών διαφορών - ένορκες βεβαιώσεις

Παρατηρήσεις στην υπ' αριθμον 167/2010 ΕιρΝΙωνίας

Δημοσιευμένο στο ΕφΑΔ 2011 σ.1076-1080

1. Η σχολιαζόμενη απόφαση εκτός από το αναμφισβήτητο ενδιαφέρον που παρουσιάζει για τον κλάδο του αστικού δικαίου και πιο συγκεκριμένα για το δίκαιο των επαγγελματικών μισθώσεων, περιλαμβάνει ιδιαιτέρως ενδιαφέρουσες διατάξεις και για τον κλάδου του αστικού δικονομικού δικαίου όσον αφορά ειδικότερα στο παραδεκτό της προσκομιδής και επικλήσεως ενόρκων βεβαιώσεων στη διαδικασία των μισθωτικών διαφορών, καθώς και στο πεδίο εφαρμογής της διατάξεως του άρθρου 69 § 1 στοιχ. α΄ ΚΠολΔ σχετικά με τις προϋποθέσεις παροχής προληπτικής δικαστικής προστασίας, προτού επέλθει το χρονικό σημείο με το οποίο συνδέεται μία παροχή που δεν εξαρτάται από αντιπαροχή.

2. Σε ό,τι αφορά το ουσιαστικό μέρος της υποθέσεως, η σχολιαζόμενη απόφαση έκρινε με εμπεριστατωμένη αιτιολογία ότι, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 38 § 1 του κωδικοποιημένου Π.Δ. 34/1995, οι επαγγελματικές μισθώσεις μπορούν να καταγγελθούν νομίμως, εφ’ όσον (α) υφίσταται ενεργός και έγκυρη εμπορική μίσθωση, (β) το μίσθιο είναι από την κατασκευή του προορισμένο για κατοικία, δηλαδή έχει ανεγερθεί ως διαμέρισμα για ενοίκηση με στενή έννοια και όχι για τυχόν άλλη επαγγελματική χρήση και (γ) έχει παρέλθει η τυχόν συμβατική διάρκεια της μισθώσεως ή εξαετία.

3. Για το ως άνω είδος καταγγελίας, της οποίας τα αποτελέσματα επέρχονται, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 38 § 3 εδ. α΄  του κωδικοποιημένου Π.Δ. 34/1995, μετά την πάροδο έξι [6] μηνών από αυτήν, δεν αποτελεί προϋπόθεση η πρόθεση και η δυνατότητα ιδιοκατοικήσεως ή εκμισθώσεως, δεδομένου ότι κάτι τέτοιο, όχι μόνο δεν προβλέπεται ρητώς στην ως άνω διάταξη, αλλά, όπως έκρινε ορθώς και η σχολιαζόμενη απόφαση, δεν μπορεί ούτε ερμηνευτικώς να συναχθεί, δεδομένου ότι ο σκοπός της διατάξεως αυτής ήταν η σταδιακή κατάργηση της επαγγελματικής μισθώσεως στα μίσθια που από κατασκευής τους προορίζονται για κατοικία, καθ’ όσον η καταγγελία μπορεί να γίνει όχι μόνο για ιδιοκατοίκηση, αλλά και προς εκμίσθωση για κύρια κατοικία.

4. Σε ό,τι αφορά το δικονομικό μέρος της υποθέσεως, η σχολιαζόμενη απόφαση έκρινε, επίσης ορθώς, ότι στη διαδικασία των μισθωτικών διαφορών το παραδεκτό της προσκομιδής και επικλήσεως των ενόρκων βεβαιώσεων ρυθμίζεται από την ειδικότερη διάταξη του άρθρου 650 § 1 εδ. γ΄ ΚΠολΔ και όχι από τις γενικότερες διατάξεις του άρθρου 270 § 2 εδ. γ΄ & δ΄ ιδίου κώδικα, δεδομένου ότι στη διάταξη του άρθρου 591 § 1 ΚΠολΔ ορίζεται σαφώς και ρητώς ότι τα άρθρα 1-590 του εν λόγω κώδικα εφαρμόζονται και στις ειδικές διαδικασίες, εκτός εάν ορίζεται άλλως στις ειδικότερες διατάξεις των διαδικασιών αυτών.

5. Συνεπώς, στη διαδικασία των μισθωτικών διαφορών οι ένορκες βεβαιώσεις προσκομίζονται παραδεκτώς είτε πριν είτε μετά τη συζήτηση προς αντίκρουση των επ’ ακροατηρίου προταθέντων ισχυρισμών, εφ’ όσον έχει προηγηθεί νομότυπη κλήτευση του αντιδίκου πριν από είκοσι τέσσερεις [24] τουλάχιστον ώρες, η οποία μπορεί να αναπληρωθεί και από σχετική προφορική δήλωση που καταχωρίζεται στα πρακτικά, χωρίς να ισχύει κανένας απολύτως αριθμητικός περιορισμός τους. Ωστόσο, προς αποφυγή κακόπιστων και παρελκυστικών τακτικών που θα μπορούσαν να ανακύψουν από την προσκομιδή υπερβολικού αριθμού ενόρκων βεβαιώσεων στη διαδικασία αυτή, θα ήταν σκόπιμο στις ακραίες αυτές περιπτώσεις το δικάζον δικαιοδοτικό όργανο να προσφύγει στις διατάξεις των άρθρων 116 και 205 § 2 ΚΠολΔ.

6. Περαιτέρω, η σχολιαζόμενη απόφαση έκρινε και πάλι ορθώς ότι ο εκμισθωτής μπορεί παραδεκτώς και νομίμως, κατ’ άρθρον 69 § 1 στοιχ. α΄ ΚΠολΔ, να ασκήσει αγωγή κατά του μισθωτή πριν την πάροδο των έξι [6] μηνών από τότε που έγινε η καταγγελία, ζητώντας την απόδοση του μισθίου σε χρόνο μεταγενέστερο της επελεύσεως των αποτελεσμάτων της καταγγελίας αυτής, ήτοι αφ’ ότου έχει παρέλθει το προαναφερθέν εξάμηνο.

7. Κατά παγία νομολογία γίνεται δεκτό ότι, εφ’ όσον πρόκειται για επαγγελματική μίσθωση, ο μεν εκμισθωτής μπορεί με βάση την ως άνω διάταξη να ασκήσει την αγωγή αποδόσεως του μισθίου είτε πριν το χρόνο συμπληρώσεως της συμβατικής ή νόμιμης διάρκειάς της είτε πριν την πάροδο της προθεσμίας επελεύσεως των αποτελεσμάτων της καταγγελίας, το δε δικάζον δικαστήριο μπορεί να κάνει δεκτή την αγωγή αυτή πριν επέλθουν τα άνω χρονικά σημεία, διατάσσοντας, όμως, την απόδοση του μισθίου σε χρόνο μεταγενέστερο της λήξεως της μισθώσεως ή της επελεύσεως των αποτελεσμάτων της καταγγελίας.

8. Ωστόσο, η αδιάστικη εφαρμογή της άνω διατάξεως τόσο σε περιπτώσεις λήξεως της διάρκειας της επαγγελματικής μίσθωσης όσο και σε περιπτώσεις καταγγελίας της, δεν εμφανίζεται δογματικά ορθή. Η αγωγή αποδόσεως μισθίου που ασκείται πριν από το χρόνο λήξεως της συμβατικής ή νόμιμης διάρκειας της μισθώσεως θα πρέπει να απορριφθεί ως απαράδεκτη, διότι δεν έχει ακόμη γεννηθεί το δικαίωμα του εκμισθωτή, βάσει του οποίου θα έχει την αξίωση να ζητήσει από το μισθωτή την απόδοση του μισθίου.

9. Αντιθέτως, η άσκηση αγωγής αποδόσεως του μισθίου πριν την πάροδο της προθεσμίας επελεύσεως των αποτελεσμάτων της καταγγελίας, είναι παραδεκτή στα πλαίσια της προληπτικής δικαστικής προστασίας της διατάξεως 69 § 1 στοιχ. α΄ ΚΠολΔ, διότι η καταγγελία, ως μονομερής απευθυντέα δήλωση βουλήσεως, αναπτύσσει τη νομική ενέργειά της από την περιέλευσή της στο άλλο μέρος και συνεπώς τότε γεννάται και το δικαίωμα του εκμισθωτή βάσει του οποίου έχει την αξίωση να ζητήσει την απόδοση του μισθίου, πλην, όμως, η αξίωση αυτή θα ενεργοποιηθεί μετά την πάροδο της οριζόμενης στο νόμο προθεσμίας επελεύσεως των αποτελεσμάτων της καταγγελίας. Για το λόγο αυτόν, άλλωστε, γίνεται παγίως δεκτό ότι η καταγγελία της μισθώσεως μπορεί να γίνει και με το ίδιο το δικόγραφο της αγωγής, με το οποίο ζητείται η απόδοση του μισθίου.